Vivienda familiar construida sobre terreno privativo de uno de los cónyuges.

La vivienda familiar construida sobre el terreno privativo de uno de los cónyuges, podrá ser considerada ganancial o privativa dependiendo o atendiendo a la fecha en la que se produjo la construcción. Además, ese incremento del valor del terreno privativo al haberse edificado la vivienda familiar en el mismo, deberá tenerse en cuenta a la hora de liquidar la sociedad de gananciales.

¿Qué significa todo esto? Vamos a analizarlo.

Una fecha fundamental para poder entender y diferenciar ambos supuestos, es el 13 de Mayo de 1981.

Con todo ello, vamos a proceder a explicarlo a través de un ejemplo para que quede todo mucho más claro y resulte más asequible su comprensión.

Ejemplo:

Matrimonio que se encuentra casado y su régimen económico es el de sociedad de gananciales.

El esposo o la esposa, es el/la propietario/a de un terreno, el cual fue adquirido con anterioridad al matrimonio, es decir, el terreno es exclusivo del uno u otro.

Sobre dicha superficie de terreno, el matrimonio construye lo que será la vivienda familiar.

Con el paso del tiempo, el matrimonio decide poner fin a la relación y proceden a divorciarse, al tiempo que liquidan la sociedad de gananciales.

¿Cuáles son las cuestiones o dudas más frecuentes en este sentido?

1.- La vivienda que se construyó en terreno privativo del esposo o de la esposa, ¿es ganancial, o por el contrario es privativa?

Como ya adelantamos anteriormente, una fecha clave para determinar uno u otro sentido es el 13 de Mayo de 1981, por lo que:

a) Si dicha vivienda familiar fue construida con posterioridad al 13 de Mayo de 1981, en el terreno del esposo/a (privativo), dicha construcción también será considerada como un bien privativo, en virtud de lo dispuesto en el párrafo 1º del artículo 1359 del Código Civil: “Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho”.

Ahora bien, si se califica la vivienda familiar como bien privativo, el cónyuge/titular del mismo, tendrá la consideración de deudor respecto a la sociedad de gananciales como consecuencia de ese incremento de valor del terreno a raíz de la construcción.

b) Si dicha vivienda familiar fue construida con anterioridad al 13 de Mayo de 1981, dicho bien, tendrá la calificación de ganancial, en virtud de lo estipulado en el antiguo artículo 1.404 del Código Civil.

2.- ¿Ha aumentado el valor del terreno privativo como consecuencia de la construcción de la denominada vivienda familiar?

La respuesta es obvia. Por supuesto que el terreno privativo ha incrementado su valor a raíz de la construcción de la vivienda familiar, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil:

“Las edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho”.

“No obstante, si la mejora hecha en bienes privativos fuese debida a la inversión de fondos comunes o a la actividad de cualquiera de los cónyuges, la sociedad será acreedora del aumento del valor que los bienes tengan como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad o de la enajenación del bien mejorado”.

De este modo, cuando quede acreditado el carácter privativo del terreno sobre el que se construyó la vivienda familiar, indudablemente la misma, tiene idéntica consideración, es decir, privativa.

Si se da esta circunstancia, a la hora de liquidar la sociedad de gananciales, en el activo del inventario tendrá que incluirse un crédito de la sociedad de gananciales frente al deudor, es decir, frente al titular del terreno y de la vivienda familiar, como consecuencia de ese incremento de valor del terreno a raíz de la construcción de la vivienda, que deberá actualizarse al momento de disolución de la ya mencionada sociedad de gananciales, tal y como estipula el artículo 1.397.3º del Código Civil.

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