Son muchas las ocasiones, en las que los arrendatarios de una vivienda firman un contrato de alquiler con una duración determinada, y al cabo de los meses, por diversas circunstancias, se plantean la posibilidad de abandonar la misma antes del tiempo pactado, pero no saben si pueden hacerlo o no, y lo más importante, qué consecuencias pueden acarrearles. Desde un punto de vista jurídico, dicho abandono de la vivienda, es lo que se conoce como desistimiento del contrato de arrendamiento, en este caso, por parte del “inquilino”.
Es importante mencionar que, en este artículo, únicamente vamos a hablar de desistimientos de contratos de arrendamiento por parte de los inquilinos, y en el caso de viviendas.
Con posterioridad, publicaremos otros artículos teniendo en consideración el desistimiento por parte del arrendador, o el desistimiento en caso de locales comerciales.
El desistimiento del contrato por el arrendatario de una vivienda, es una figura legal, expresamente recogida y regulada en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que, con posterioridad a la entrada en vigor de su reciente modificación (en vigor desde el 6 de Junio de 2013) afecta a todos aquellos contratos de arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.
Esta última modificación, supuso la incorporación o mejora de derechos para los arrendatarios, en el sentido de que, en la actualidad, los mismos pueden solicitar dicho desistimiento siempre que hubiesen transcurrido al menos 6 meses del contrato, a diferencia de lo que ocurría con anterioridad a la reforma.
¿Qué requisitos deben cumplirse?
1.- Que haya transcurrido un periodo superior a 6 meses desde la formalización del contrato de arrendamiento.
2.- Que el arrendatario (inquilino) comunique al arrendador (casero) su interés en abandonar la vivienda arrendada con anterioridad a la finalización del contrato, y que esta comunicación se efectúe al menos, con una antelación de 30 días.
Atendiendo a este último requisito, desde CASTELLANOS ABOGADOS, recomendamos que dicha comunicación se realice por escrito y a través de cualquier medio o forma fehaciente, es decir, para que con posterioridad pueda probarse la recepción de dicha correspondencia. Para ello, lo aconsejable sería enviar un burofax o carta certificada con acuse de recibo.
¿Tengo que indemnizar al arrendatario?
En primer lugar, debemos decir, que el pago en concepto de indemnización al arrendador por desistimiento del contrato, no es en ningún caso imperativo, es decir, solo se deberá indemnizar al casero, única y exclusivamente, si en el contrato se hubiese pactado dicha condición a través de alguna de sus cláusulas. Por lo tanto, y para que quede claro, el arrendatario no tendrá que indemnizar al arrendador por abandonar la vivienda antes de lo previsto si en el contrato no se fija nada al respecto (con la excepción de los seis primeros meses).
En mi contrato sí que existe una cláusula que fija la obligación de indemnizar al arrendatario por desistimiento de contrato…
¿Cuánto tengo que pagar?
Aquí, la Ley de Arrendamiento Urbanos, de igual modo, en su artículo 11º establece: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Por lo que, si en su contrato se fijó una cuantía en concepto de indemnización por este tipo de desistimiento, superior a lo que está pagando por una mensualidad de alquiler, dicha cláusula sería considerada nula en virtud de lo dispuesto en el artículo 6º de la ya mencionada Ley de Arrendamiento Urbanos.
¿No te ha quedado claro?
Aquí tienes algunos ejemplos:
Ejemplo 1: Un persona alquiló un piso el día 1 de Enero de 2016, con una renta de 800€ mensuales, y una duración de 1 año. En el contrato firmado, NO se establece ninguna cláusula que fije la indemnización por desistimiento. En Marzo de 2016 (pasados 3 meses), toma la decisión de abandonar el inmueble. ¿Qué ocurriría?:
a) Podría hablar con su arrendador (casero) y comentarle la situación. Si este accede a que abandone el piso sin tener que abonarle indemnización, PERFECTO. Ahora bien, en CASTELLANOS ABOGADOS, te recomendamos que dicho consenso entre ambas partes quede formalizado por escrito, que en el mismo se haga mención a la rescisión del contrato, y por supuesto, que las partes reconozcan que no se adeuda cantidad alguna por tal concepto. Recuerda que deberá devolverle el importe de la fianza.
b) El arrendador se opone. Si se da esta circunstancia, (recordamos que deben transcurrir 6 meses desde la formalización del contrato para solicitar el desistimiento) el arrendatario (inquilino) deberá abonar un importe de 2.400€, equivalente a los tres meses que aún le quedan por cumplir hasta alcanzar el periodo mínimo de los seis meses (Abril, Mayo y Junio). Por lo tanto, si lo que realmente quiere es dejar el piso, deberá comunicar al arrendador su intención de desistir, 30 días antes del 30 de Junio del 2016 (recordamos el requisito de comunicarlo con una anterioridad de 30 días). Por lo que, tendría que pagar un mensualidad (800€) durante los 6 meses. No tendría que pagar cantidad ninguna en concepto de indemnización.
Ejemplo 2: Un persona alquiló un piso el día 1 de Enero de 2016, con una renta de 800€ mensuales, y una duración de 1 año. En el contrato firmado, SI se establece una cláusula que fija la indemnización por desistimiento. En Marzo de 2016 (pasados 3 meses), toma la decisión de abandonar el inmueble. ¿Qué ocurriría?:
a) Lo mismo que ocurre en la opción A) del ejemplo anterior. Podría hablar con su arrendador (casero) y comentarle la situación (No es habitual que acceda a esta pretensión existiendo dicha cláusula). Si este accede a que abandone el piso sin tener que abonarle indemnización, PERFECTO. Ahora bien, en CASTELLANOS ABOGADOS, te recomendamos que dicho consenso entre ambas partes quede formalizado por escrito, que en el mismo se haga mención a la rescisión del contrato, y por supuesto, que las partes reconozcan que no se adeuda cantidad alguna por tal concepto. Recuerda que deberá devolverle el importe de la fianza.
b) El arrendador se opone. Si se da esta circunstancia, (recordamos que deben transcurrir 6 meses desde la formalización del contrato para solicitar el desistimiento) el arrendatario (inquilino) deberá abonar un importe de 2.400€, equivalente a los tres meses que aún le quedan por cumplir hasta alcanzar el requisito de los seis meses (Abril, Mayo y Junio). Por lo tanto, si lo que realmente quiere es dejar el piso, deberá comunicar al arrendador su intención de desistir, 30 días antes del 30 de Junio del 2016 (recordamos el requisito de comunicarlo con una anterioridad de 30 días). Por lo que, tendría que pagar un mensualidad (800€) durante los 6 meses.
Y a esto habría que añadirle el importe de la indemnización con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (800€) por cada año del contrato que reste por cumplir, o si se trata de períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización, es decir, en este caso concreto, el importe de la indemnización, aplicando esa proporcionalidad exigida, sería de 400 €.
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